Tre coeredi nell’anno 2014 hanno stipulato un accordo di mediazione con il quale hanno pattuito le modalità di divisione di beni ereditari provenienti dal comune dante causa. Con il medesimo accordo è stato altresì stabilito che: “L’eventuale conguaglio fra quanto assegnato e quanto spettante verrà valutato sulla base dei valori concordati come al punto 1 che precede e dovrà essere integralmente corrisposto entro la data fissata per il rogito notarile”. Ed il richiamato punto 1 così recitava: “I valori utilizzati per la divisione dei beni rappresentano il valore medio tra le perizie dei tecnici di parte attivante e di parte chiamata”.

Al fine di dare esecuzione all’accordo, una coerede ha presentato ricorso ex art. 702bis c.p.c. al Tribunale di Genova che, in suo parziale accoglimento, ha disposto il trasferimento degli immobili ex art. 2932 c.c., come assegnati sulla base dell’accordo ed ha condannato le convenute al pagamento del conguaglio. La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di prime cure.

Le soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione articolato in sei motivi. Di seguito si segnaleranno solo le più rilevanti questioni affrontate dalla Corte.

Innanzitutto, con riferimento alla censura relativa al mancato esperimento della negoziazione assistita da parte della ricorrente, la Corte ha precisato che la condizione di procedibilità riguarda le sole domande “di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti 50.000 euro” nel caso in cui il quantum sia determinato e non, come nel caso di specie, meramente determinabile in base a criteri sì predeterminati ma la cui effettiva quantificazione era da rimettersi al procedimento di merito.

La questione più rilevante affrontata dalla Corte attiene la censura del capo di sentenza in cui viene applicata la disciplina comminante la nullità degli atti inter vivos su beni privi di regolarità. Infatti, in sede di merito, era stato richiesto dalle ricorrenti che i costi di regolarizzazione del manufatto fossero considerati nel conguaglio derivante dalla divisione. Tale domanda non era stata accolta sulla base del presupposto secondo cui l’accordo di mediazione prevedeva la compensazione tra le parti delle spese di divisione.

Risultano irrilevanti le motivazioni delle ricorrenti, dal momento che la Corte dichiara di accogliere il motivo, ma per ragioni differenti da quelle addotte.

La Corte d’Appello aveva ritenuto di non applicare la normativa urbanistica, richiamando la Sentenza SS.UU n. 8230/19 che esclude la comminatoria delle relative nullità agli atti mortis causa.

Secondo i Giudici di legittimità, invece, la divisione della comunione ereditaria rientra tra gli atti inter vivos, come precisato dalla SS.UU. 25021/19, di poco successiva a quella richiamata dalla Corte d’Appello: “Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall’art. 46, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (già art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) e dall’art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria”.

L’art. 46 include espressamente l’atto di scioglimento della comunione avente ad oggetto edifici abusivi (o loro parti) tra gli atti inter vivos colpiti da nullità: la disposizione non distingue tra comunione ordinaria ed ereditaria. L’inclusione dello scioglimento della comunione ereditaria tra gli atti inter vivos, oltre a corrispondere al dettato letterale, è altresì coerente con la ratio della norma che mira a contrastare gli abusi edilizi con sanzioni civilistiche volte a colpire la negoziabilità ed il trasferimento dell’immobile. Peraltro, non avrebbe nemmeno senso sul piano della formazione delle quote in natura attribuire ad un coerede la titolarità esclusiva di un immobile abusivo quando tale edificio andrebbe comunque demolito e, pertanto, è da ritenersi privo di valore.

A tale analisi segue logicamente il necessario richiamo alla costante giurisprudenza che prevede non possa essere emanata sentenza di trasferimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 c.c., in assenza di dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia, requisito previsto a pena di nullità dall’art. 17 L. 47/85, non potendo la pronuncia realizzare effetti maggiori o diversi da quelli possibili alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale.

Secondo la Corte ne discende, quindi, “non può, pertanto, il giudice del merito disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dall’art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, rispettivamente applicabili a seconda che l’edificio sia stato costruito successivamente o anteriormente alla entrata in vigore della legge n. 47 del 1985. Essendo la regolarità edilizia del fabbricato posta a presidio dell’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio, la carenza della documentazione attestante tale regolarità è rilevabile d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio (Cass., Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009, cit.)”.

La sentenza impugnata è stata quindi cassata in parte qua, rimettendo al Giudice di merito l’accertamento sui beni ereditari e la presenza o meno di manufatti privi di concessione edilizia o con difformità tali da renderli “abusivi”.

È stata parimenti rimessa al Giudice del rinvio la valutazione sulla possibilità di procedere ad una divisione parziale dei beni ereditari escludendo il fabbricato abusivo che ne dovesse fare parte, conformemente alla normativa sopra citata, sottraendo l’intero atto divisorio alla nullità. In presenza di edifici abusivi nell’asse ereditario, rimane, in conclusione, diritto di ogni coerede, ai sensi dell’art. 713 co. 1 c.c., chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti.

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