Con la recente sentenza n. 21771 pubblicata il 25.06.2026, la Seconda sezione Civile della Corte di Cassazione si è pronunciata in punto di effettività della tutela del consumatore, sollevando una questione non ancora oggetto di discussione nel lungo giudizio avviato nell’anno 2002 e già oggetto di giudizio di cassazione.

Il procedimento, infatti, è nato a seguito della conclusione di un contratto preliminare di compravendita nell’anno 1998 tra una società e due privati al quale non è seguito il contratto definitivo, per inadempimento imputabile ai promissari acquirenti.

Il lungo iter giudiziario è stato avviato con un procedimento arbitrale, l’impugnazione davanti alla Corte d’Appello di Ancona, il ricorso per cassazione, la riassunzione davanti alla Corte D’Appello di Bologna, poi impugnata nuovamente davanti alla Corte di Cassazione, cui la sentenza in commento si riferisce.

Sino al primo ricorso per cassazione, il giudizio verteva principalmente sulla risoluzione del contratto, la liberazione dell’immobile e la clausola penale, che nel contratto preliminare prevedeva che, in caso di inadempimento dei promissari acquirenti, la promittente venditrice avrebbe potuto trattenere, a titolo di penale per il ritardo conseguente all’inadempimento parziale, fatto salvo il risarcimento del maggior danno, le somme versate a titolo di acconto sul prezzo finale di vendita. Nel caso di specie, i promissari acquirenti avevano corrisposto a titolo di acconto circa € 72.000, rispetto al prezzo di compravendita complessivo di circa € 124.000. Il giudizio di riassunzione aveva avuto ad oggetto – secondo il rinvio disposto dalla Corte – unicamente i criteri di quantificazione della riduzione della clausola penale.

I promissari acquirenti hanno poi nuovamente richiesto alla Corte di cassazione di esprimersi, impugnando la sentenza della Corte d’Appello di Bologna con tre differenti motivi. Il primo di questi atteneva “l’omesso rilievo d’ufficio della nullità di protezione per aver la Corte di merito mancato di dichiarare la nullità della clausola penale che imponeva il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento di importo manifestamente eccessivo, determinando così una presunzione di vessatorietà per il significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, secondo la normativa prevista a tutela del consumatore.”

Sul punto, la Corte di Cassazione ha disposto il rinvio pregiudiziale alla Corte di Giustizia UE che, con sentenza del 18.12.2025 ha così statuito: “L’art. 6, paragrafo 1, e l’art. 7, paragrafo 1, della direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori (…) devono essere interpretati nel senso che essi ostano a una normativa nazionale in virtù della quale l’applicazione del principio dell’autorità di cosa giudicata non consente al giudice nazionale, adito in un giudizio di rinvio a seguito di cassazione, di esaminare d’ufficio la nullità di una clausola contrattuale asseritamente abusiva qualora, da un lato, il motivo vertente sul carattere abusivo di tale clausola non sia stato invocato dal consumatore nel corso delle fasi precedenti del procedimento giurisdizionale e, dall’altro, la nullità di una siffatta clausola non sia stata rilevata d’ufficio dagli organi giurisdizionali nazionali nell’ambito del procedimento che ha dato luogo alla sentenza di cassazione.”

La Corte di Cassazione, a questo punto, muove dall’incontestata circostanza secondo cui le parti sono un professionista e due consumatori, anche visto che il contratto conteneva condizioni conformate ad un modello prestabilito valevole per tutti i promissari acquirenti del fabbricato costruito e senza alcuna trattativa individuale con i singoli compratori.

Se in materia contrattuale le clausole penali che determinano in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico in caso di recesso o inadempimento non hanno natura vessatoria, nel caso in cui il rapporto sia intrattenuto tra professionista e consumatore sussiste una presunzione di vessatorietà di clausole che prevedano il pagamento di una somma manifestamente eccessiva.

E alla luce della richiamata pronuncia della CGUE, non ricorre alcuna preclusione alla rilevabilità della natura abusiva della clausola penale, quale questione nuova sollevata dai promissari acquirenti solo in sede di legittimità: la decisione sulla riduzione, come invocata dagli stessi promissari acquirenti nel corso dei gradi di merito del giudizio, pur presupponendo implicitamente la validità ed efficacia della clausola, quale suo necessario antecedente logico-giuridico non impedisce la rilevazione della sua nullità, essendo nelle precedenti decisioni completamente assenti motivazioni sulle ragioni di detta validità ed efficacia.

Si ricorda il seguente principio generale in tema di preclusioni: “nel giudizio di rinvio, il quale è un procedimento chiuso, preordinato a una nuova pronuncia in sostituzione di quella cassata, non solo è inibito alle parti di ampliare il thema decidendum, mediante la formulazione di domande ed eccezioni nuove, ma operano anche le preclusioni derivanti dal giudicato implicito formatosi con la sentenza rescindente, onde neppure le questioni rilevabili d’ufficio che non siano state considerate dalla Corte Suprema possono essere dedotte o comunque esaminate, giacché, diversamente, si finirebbe per porre nel nulla o limitare gli effetti della stessa sentenza di cassazione, in contrasto con il principio della sua intangibilità.” Tale limitazione però non opera laddove le questioni rilevabili d’ufficio attengono alle nullità consumeristiche di protezione dei contratti B2C (Business to Consumer), che importano un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi tra le parti.

Sulla base delle considerazioni sopra brevemente richiamate, la Corte di Cassazione, in accoglimento di tale primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, ha cassato la sentenza impugnata, rinviandola alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione, chiamata a decidere sulla inefficacia/nullità della clausola, in conformità ai seguenti principi di diritto:

1) «Ai fini del rispetto del principio di effettività della tutela giurisdizionale dei diritti riconosciuti al consumatore dalla direttiva 93/13/CEE, concernente le clausole abusive dei contratti stipulati tra un professionista e un consumatore, e dalla sentenza della CGUE del 18 dicembre 2025, nel rapporto tra professionista e consumatore, la disposta riduzione della clausola penale manifestamente eccessiva, ai sensi dell’art. 1384 c.c., in conformità della domanda originariamente formulata dalla parte tenuta alla sua corresponsione, non impedisce la rilevazione, anche nel giudizio di rinvio, secondo la normativa consumeristica, della nullità della clausola per l’integrazione di un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti».

2) «In tema di preliminare di vendita immobiliare concluso tra professionista e consumatore, la clausola del contratto che riservi al promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti nella stipula del definitivo, la somma ricevuta in acconto, previa comparazione con il prezzo complessivo concordato per la vendita immobiliare, non si sottrae alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, al fine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in ragione del suo importo manifestamente eccessivo».

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