In sede di conversione del D.L. 31 maggio 2021, n. 77, il legislatore ha chiarito un aspetto fondamentale in tema di ristrutturazioni edilizie ed efficientamento energetico: lo spazio occupato dal cappotto termico che si intende installare su un immobile è irrilevante ai fini del calcolo dei limiti delle distanze tra edifici.

Per meglio comprendere l’importanza dell’intervento, occorre prima riepilogare gli elementi essenziali in materia.

L’art. 873 c.c. è la norma cardine, che sancisce la regola generale in base alla quale “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”. Ulteriore fonte di primaria importanza è il Decreto Ministeriale n. 1444/1968, il quale stabilisce i limiti inderogabili in materia di distanze tra gli edifici posti in zone residenziali, disponendo che “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.

Con la recente introduzione dell’agevolazione fiscale cd “Superbonus 110%” (disciplinato all’art. 119 D.L. 34/2020, conv. con L. 77/2020), il legislatore ha inteso fornire un notevole incentivo per coloro che intendano compiere opere di ristrutturazione edilizia volte ad un miglior efficientamento energetico, di cui il rifacimento del cappotto esterno rappresenta una delle due vie necessarie (in quanto “intervento trainante”) per accedervi. Da un punto di vista pratico, tuttavia, l’installazione di un cappotto termico prevede una fisiologica estensione di circa 20-30 cm della parete esterna, con evidente aumento della volumetria dell’edificio e riduzione delle distanze con le costruzioni più prossime. Tale estensione rischiava dunque di rappresentare un ostacolo all’accesso all’agevolazione edilizia ogniqualvolta il cappotto progettato avesse portato ad un superamento dei limiti minimi fissati dalla legge in materia di distanze tra costruzioni.

In ragione di ciò devono essere accolti con favore due recenti interventi chiarificatori. Il primo, avvenuto per mezzo dell’art. 13 D.Lgs. 14 luglio 2020, n. 73, che ha riscritto il comma 7 dell’art. 14 D.Lgs. 102/2014 (“Servizi energetici ed altre misure per promuovere l’efficienza energetica”), con il quale si è stabilito che nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, “il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti […], non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abilitativi di cui al titolo II d.P.R. 380/2001, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione dal nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici”. Nonostante la notevole natura innovativa dell’intervento, il legislatore aveva tuttavia deciso di mantenere salvo il limite codicistico, ribadendo nell’ultimo periodo che “le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile”.

Come anticipato, però, tale limite è presto venuto meno: in sede di conversione del D.L. 31 maggio 2021, n. 77, avvenuto con L. 29 luglio 2021, n. 108, è stato inserito infatti un nuovo periodo al comma 3 dell’art. 119 D.L. 19 maggio 2020. Con tale modifica si è così precisato che “gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’art. 873 c.c., per gli interventi di cui all’art. 16-bis del TUIR di cui al d.P.R. 917/1986, e al presente articolo”.

In conclusione, è evidente l’importanza della novella: ora, se due edifici sono collocati al limite della distanza consentita tra loro, essi possono comunque realizzare il cappotto termico avvicinandosi alla costruzione altrui, in quanto il “nuovo spessore” non deve essere conteggiato. Resta fermo, tuttavia, che in questo modo viene neutralizzato solo tale spessore, perché se è la costruzione in sé a violare le distanze, non è sufficiente prevedere un cappotto termico per godere dell’eccezione prevista dal legislatore.

 

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