Quesito:

Il proprietario di un intero fabbricato (composto da diverse unità immobiliari funzionalmente indipendenti, autonomamente accatastate e di categorie diverse) che intende procedere ad un intervento di ristrutturazione edilizia, quali limiti incontra qualora voglia usufruire delle detrazioni previste dall’art. 119 D.L. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio)?

La fattispecie.

La problematica è stata oggetto di due interpelli, molto simili tra loro, presentati all’Agenzia delle Entrate (nn. 242 e 397 del 2021).

Nel primo caso, l’istante intendeva demolire il fabbricato (composto da un’abitazione con garage e da altre due unità accatastate in C/2 e C/6), accorpando in sede di ricostruzione le diverse unità per ottenere – senza aumento di volumetria – un’abitazione unifamiliare con un’unica pertinenza (garage).

Nel secondo caso, l’intervento era di natura antisismica e concerneva due appartamenti (classi A/3 e A/4), un locale ad uso autorimessa (C/6) e tre locali ad uso magazzino/deposito (C/2).

I principi richiamati dall’Agenzia delle Entrate.

L’art. 119 D.L. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio) disciplina la detrazione delle spese sostenute a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficientamento energetico ed alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).

Tale agevolazione è riconosciuta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, ma composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o in comproprietà. Sul punto l’Agenzia ha precisato che “in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate”.

Al contrario, per quanto riguarda i limiti di spesa indicati all’art. 119 DL 34/2020, “occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze”, anche considerando che tali limiti sono diversi a seconda che l’intervento sia realizzato sulle parti comuni di un edificio in “condominio” o costituito da due a quattro unità distintamente accatastate di un unico proprietario, o in comproprietà tra più persone fisiche.

Per quanto riguarda gli interventi prospettati dagli istanti, l’Agenzia ha ricordato che: a) “ai sensi del comma 10 art. 119 […], per gli interventi di efficienza energetica il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari”; b) “gli interventi di cui al comma 4 art. 119, per espressa previsione normativa, possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità, in quanto l’unico requisito richiesto è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3”.

La soluzione fornita con la Risposta n. 242 del 13.04.2021.

Per quanto riguarda le modalità di determinazione del limite massimo di spesa agevolabile, in ipotesi di intervento che comporti accorpamento o suddivisione delle unità immobiliari (anche nell’ambito della demolizione e ricostruzione), l’Agenzia ha precisato che per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il “numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori” e, in ipotesi di più interventi agevolabili, il limite massimo è costituito dalla “somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati”.

In relazione al caso di specie, l’Agenzia ha concluso affermando che “l’istante, comproprietario di un’unità immobiliare residenziale con relativo garage pertinenziale e di due unità immobiliari non residenziali “attigue” […] che intende ottenere un’unica abitazione con relativa pertinenza, […] potrà beneficiar del Superbonus secondo le seguenti modalità:

–          Per gli interventi antisismici di cui al comma 5 dell’art. 119, il limite di spesa è pari a 96.000 euro per ciascuna delle tre unità immobiliare che costituiscono l’edificio prima dell’inizio dei lavori (gli immobili classificati in C/2 e C/6 e l’abitazione con la relativa pertinenza, unitariamente considerate);

–          Per gli interventi di efficientamento energetico di cui ai commi 1 e 2 dell’art. 119, il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile (trainanti e trainati) è calcolato con riferimento solo all’unità abitativa, trattandosi dell’unica unità immobiliare dotata di impianto di riscaldamento”.

La soluzione fornita con la Risposta n. 397 del 09.06.2021.

In merito al secondo interpello, occorre premettere che questo è stato pubblicato “a parziale rettifica della risposta n. 231”.

L’Agenzia ha rilevato che l’istante intende “realizzare interventi di miglioramento sismico su sei unità immobiliari di sua proprietà (due unità abitative e relative pertinenze e due unità immobiliari ad uso deposito non costituenti pertinenze di unità abitative) facenti parte di un unico fabbricato, che dichiara essere “funzionalmente indipendenti” e con la disponibilità di “almeno un accesso autonomo” dall’esterno”.

Per quanto riguarda Superbonus, il comma 9, lett. a) dell’art. 119 riconosce l’ammissibilità alla detrazione degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate. Tuttavia, resta fermo che “in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente”; per quanto concerne invece la determinazione dei limiti di spesa, “occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze”.

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che “l’istante unico proprietario dell’edificio possa accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, con limite massimo pari a 96.000 euro moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il fabbricato”.